이사하고 계약서에 서명했다고 모든 게 끝난 건 아니에요. 

살다가 집주인이 바뀌면 내 자리와 보증금은 누가 지켜줄까요? 

계약 기간이 지났는데 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 

다행히 한국 법은 세입자를 보호하는 제도를 두고 있습니다. 

그중 핵심은 대항력과 우선변제권입니다. 

1) 대항력이란 무엇인가요?

대항력은 세입자가 제3자(예: 새 집주인)에게도 임대차관계를 주장할 수 있는 권리입니다. 

쉽게 말해, 집이 팔려도 ‘나의 계약’을 보호해 주는 힘이에요.

대항력 획득 조건

그 집에 실제로 거주해야 하고

주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다.

효력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다.

⚠️ 다만 주의해야 할 점이 있습니다. 

일부 악의적인 임대인은 세입자가 전입신고를 마치기 전에 

집을 담보로 대출을 받아 근저당을 설정해버리기도 합니다. 

이렇게 되면 은행의 권리가 보증금보다 우선하게 되어, 

집이 경매로 넘어갈 경우 세입자가 불리해질 수 있습니다.

2) 우선변제권은 어떤 권리인가요?

우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 

세입자의 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 

즉, 채무 문제로 재산이 처분될 때 세입자가 우선 변제 대상이 됩니다.

우선변제권을 얻으려면

먼저 대항력을 갖추어야 하고(입주 + 전입신고),

그 다음으로 확정일자를 받아야 합니다.

⚠️확정일자는 계약서만 있으면 이사 전에도 받을 수 있으니, 

계약서를 작성한 날 바로 받는 것이 안전합니다.

대항력 vs 우선변제권 차이

구분	대항력	우선변제권
대상	새 집주인 등 제3자	다른 채권자
요건	전입신고 + 입주	전입신고 + 입주 + 확정일자
효과	계약기간 동안 거주 보장	경매 시 보증금 우선 배당

✅계약서 작성 즉시 → 확정일자(가능하면 그날) 발급

✅이사 당일 또는 이사 직후 → 주민등록 전입신고

✅전입 전/후 → 등기부등본으로 근저당·권리관계 확인

✅보증금이 큰 경우 → 전세금 반환보증(HUG 등) 가입 검토